1.          Introducción

Los criterios ESG, en particular las cuestiones medioambientales, han pasado de ser una limitación a una actividad creadora de valor.

Alentado por la aplicación de la nueva Taxonomía Europea y la Directiva CSRD sobre informes extrafinancieros, un verdadero movimiento vinculado a las llamadas «finanzas sostenibles» está afectando al sector inmobiliario. Los actores del sector inmobiliario deben ahora considerar abordar la sostenibilidad de tres maneras:

·         Al analizar las carteras existentes desde una perspectiva de sostenibilidad con el objetivo de encontrar valor,

·         Al descarbonizar los edificios existentes,

·         Creando nuevas actividades relacionadas con la sostenibilidad.

El objetivo de este documento es ayudar a los arrendadores a prepararse para esto y responder a dos desafíos que justifican la descarbonización de su cartera de activos inmobiliarios.

1.1. Número de edición . 1: Los bienes inmuebles son una fuente importante de impactos negativos

Dada la urgencia del cambio climático y la escasez de recursos, los criterios ESG deben tenerse en cuenta en el sector inmobiliario, especialmente porque tiene un gran impacto en el medio ambiente:

Impacto ambiental del sector inmobiliario [1]

1.2.        Número 2: El riesgo de depreciación debido a la obsolescencia del carbono [2]

El 80% de los gestores de activos inmobiliarios [3] esperan una reducción del valor de sus activos debido al riesgo de carbono ² . Según ellos, en ausencia de una estrategia de descarbonización efectiva, este descuento podría alcanzar el 25% o más.

Descuento previsto por el panel de gestores de activos que respondieron al barómetro Business Immo ³

2.          La estrategia de descarbonización y economía circular

Este documento describe la estrategia general de un arrendador para implementar un enfoque de descarbonización, basado en la economía circular, con el fin de acelerar la descarbonización de su cartera para preservar, o incluso aumentar, el valor de sus activos administrados y enfrentar los desafíos de la Taxonomía Europea y la directiva CSRD [4] .

1. Inventariar los recursos de los edificios existentes o diagnosticar el PEMD de los edificios que se están deconstruyendo, enriqueciéndolos con Pasaportes DPP e importándolos a la Plataforma Upcyclea Net-0 .
2. Utilizando la información del DPP, calcular la Firma Circular de los inmuebles de la cartera inmobiliaria, en particular para estimar el valor económico de los recursos, así como otros indicadores útiles para la presentación de informes financieros y extrafinancieros,
3. Gestionar los recursos en la fase de mantenimiento/pequeñas obras para preservar sus valores,
4. Ecodiseñar las partes renovadas para facilitar la maximización de la reutilización,
5. Maximizar la reutilización durante las renovaciones/reestructuración para recuperar el valor económico residual de los recursos utilizados,
6. Genere los indicadores necesarios para los informes financieros y extrafinancieros utilizando el módulo Reportes de Upcyclea .
   

3.          Los 5 procesos de descarbonización y economía circular

La estrategia se basa en 5 procesos:

1. Proceso de ecodiseño: este proceso especifica cómo diseñar y construir/renovar un edificio saludable, circular y bajo en carbono, como un “banco de materiales”. Incluye en particular una descripción de los datos y procesos relativos a:
   
1. Principios de ecodiseño,
2. Proceso de ecodiseño y reutilización,
3. Firma circular e indicadores ESG entrantes.
   
2. Proceso de Reutilización: Este proceso indica cómo maximizar la reutilización, upcycling o reciclaje de los recursos utilizados de los edificios del parque, durante las operaciones de deconstrucción, renovación o mantenimiento. Incluye en particular:
   
1. Diagnóstico PEMD de recursos utilizados,
2. Creación y seguimiento de ecosistemas de reutilización, supraciclaje y reciclaje,
3. Seguimiento de los indicadores ESG salientes,
4. Cláusulas de deconstrucción/construcción,
5. Sitio de construcción con bajas emisiones de carbono.
   
3. Proceso de Operación: este proceso especifica cómo gestionar los recursos de un edificio en servicio de forma circular, con el fin de acelerar su descarbonización a lo largo de su operación [5] . Incluye en particular una descripción de los datos y procesos relativos a:
   
1. Proceso de gestión circular de recursos,
2. Proceso de reutilización,
3. Indicadores ESG.
   
4. Proceso de Reporting ESG : este proceso especifica cómo calcular, del modo más automático posible, los indicadores financieros y extrafinancieros esperados por la Taxonomía Europea y la directiva CSRD. Incluye en particular una descripción de los datos y procesos relativos a:
   

-          Mayor atractivo para los inquilinos debido al desempeño ESG de los activos y la prestación de nuevos servicios ESG.

-          Ingresos o ahorros generados por la reventa externa o el uso interno de recursos utilizados en operaciones de reestructuración,

-          Mayor atractivo para los inversores gracias a unos informes financieros y extrafinancieros sostenibles, mensurables y verificables.

4.          Glosario

1. Banco de materiales digitales : instancia digital de un edificio gestionado en la Plataforma Upcyclea.
2. CRREM: El CRREM es una herramienta que define las trayectorias de descarbonización hasta 2050. Basado en el informe del IPCC y en las ambiciones climáticas de Europa, pretende un escenario que limite el calentamiento global a 1,5 o incluso 2 °C como máximo para cada país y sector de actividad.
   
3. CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) : Directiva europea sobre información extrafinanciera, adoptada en Francia en diciembre de 2023.
4. Diagnóstico PEMD: Inventario de recursos obligatorio para cualquier demolición o renovación significativa, según la ley AGEC de febrero de 2020.
5. Flujos de Efectivo Descontados (DCF): El método de Flujos de Efectivo Descontados consiste en determinar los ingresos que generará un activo en el futuro.
6. EPD (Declaración Ambiental de Producto – FDES en Francia) : ficha de producto conforme a la norma EN 15804 y que describe la huella de ACV de un producto en términos de carbono, agua y energía.
7. ESPR (Reglamento sobre ecodiseño de productos sostenibles ): ley del 18 de julio de 2024 destinada a fomentar el diseño y la fabricación de productos sostenibles, concienciando al mismo tiempo a los consumidores sobre el impacto ambiental de los productos que compran, contribuyendo así a la transición hacia una economía más respetuosa con el medio ambiente.   
8. Los identificadores designan tanto el ID de usuario como la contraseña para acceder a la Plataforma Upcyclea.
9. Plataforma Noah [6] : El servicio Noah ( www.noah-remploi.com ) centraliza los depósitos de productos reutilizables, reacondicionados o desabastecidos de varias plazas de mercado, fabricantes o centros de reciclaje franceses, así como el catálogo de productos reutilizables, resultantes de renovaciones/reestructuración de los activos del arrendador, que pueden ponerse a disposición de sus inquilinos para desarrollos bajos en carbono.
10. Pasaporte Digital de Producto (o DPP) : archivo digital que contiene información ambiental sobre un producto: composición, toxicidad, contenido reciclado/de origen biológico, vidas futuras, lugares de fabricación, datos EPD (carbono, agua, energía). El DPP es una norma europea desde el 18 de julio de 2024 (en el marco de la ley ESPR sobre ecodiseño) y será aplicable a todos los productos (excepto los alimentos) a partir de 2027. La plataforma Upcyclea ya dispone de una biblioteca de ^10.000 pasaportes de libre acceso ( www.upcyclea.com/librairie-de-Passeports-circulaires-consultation).
11. Alcance operativo del cálculo del carbono : de acuerdo con el decreto BEGES [7] , el alcance operativo de una entidad jurídica incluye 1) las emisiones directas de GEI que se originan físicamente en el ámbito organizativo [8] de la Entidad Jurídica, 2) las emisiones indirectas que surgen de las operaciones y actividades de la Entidad Jurídica, así como, cuando corresponda, del uso de los bienes y servicios que produce.
    

1. Plataforma PIRÉE ² (Plataforma de REEmployment Inter-actor) : Mina urbana compartida entre donantes públicos y privados, lanzada por Upcyclea, USH, ULI France y ADI, que permite compartir inventarios resultantes de diagnósticos PEMD o recursos de actores suscriptores, la declaración de necesidades de reutilización o de upcycling y la puesta a disposición de un gestor de recursos común que ofrece ecosistemas de reutilización/upcycling.
2. Plataforma Upcyclea : La Plataforma permite la gestión de bancos digitales de materiales de la cartera inmobiliaria, y ofrece servicios de ecodiseño, reutilización y cálculo de indicadores ESG entrantes y salientes (Entrante: Carbono de alcance 3 y Carbono incorporado, salud, circularidad, valor económico – Saliente: residuos y _CO2 evitados, agua preservada, informe financiero). La plataforma Upcyclea ²   Incluye los módulos Upcyclea Net-0, Upcyclea Reporting , Upcyclea Noah y Upcyclea Piraeus .
3. Gestor de Recursos : Operador encargado de administrar la Plataforma Upcyclea, y cuya función es gestionar los recursos y necesidades declaradas en la Plataforma, con el fin de proponer ecosistemas de recuperación, generar indicadores ambientales y financieros.
4. Alcance 1/2/3 : La norma ISO 14064-1:2018 distingue seis categorías de emisiones: 1) emisiones directas, 2) emisiones indirectas relacionadas con la energía, 3) emisiones indirectas asociadas con el transporte, 4) emisiones indirectas asociadas con productos comprados, 5) emisiones indirectas asociadas con productos vendidos y 6) otras emisiones indirectas de GEI. La categoría 1) se denomina “Alcance 1”, la categoría 2) se denomina “Alcance 2” y las categorías 3) a 6) corresponden a la definición de “Alcance 3”.
   

1. Servicios : servicios ofrecidos por la Plataforma Upcyclea, tales como: importar inventarios de recursos al Banco Digital de Edificios, actualizar los recursos en el Banco Digital (cantidad, estado de desgaste, disponibilidad, etc.), calcular los indicadores ESG del edificio (huella de carbono incorporada alcance 3 e intensidad de carbono por ^m2 , salud, reutilización, circularidad, indicadores financieros, etc.) necesarios para los informes financieros (ley de taxonomía europea) y extrafinancieros (directiva CSRD), sugerir y monitorear el ecosistema de reutilización y upcyclea para los recursos utilizados, así como los indicadores de recuperación asociados.
2. Firma Circular ⁹ (o Indicadores ESG Entrantes) : los Servicios de la Plataforma Upcyclea le permiten calcular la Firma Circular de un edificio o de un activo completo. Incluye los siguientes indicadores ESG entrantes: huellas de carbono (carbono incorporado de alcance 3, intensidad de carbono según RE2020 y LCBI [9] ), salud, reutilización, circularidad, desmontaje, proporción de recursos reciclados/de origen biológico, valores económicos residuales de los recursos utilizados según varios escenarios, fiabilidad de los datos, etc.
3. Upcycling : El upcycling implica transformar recursos en productos de calidad igual o superior. Por ejemplo, se dice que el hormigón usado reprocesado para fabricar hormigón es reciclado; Pero el hormigón utilizado como subbase de carreteras simplemente se recicla (podríamos decir se infrautiliza porque ha habido una pérdida de valor).