1.        Introduction

L’ESG, en particulier la question environnementale, est passée du statut d'élément contraignant à celui d'activité créatrice de valeur.

Encouragée par l’application de la nouvelle Taxonomie Européenne, et de la directive CSRD sur les rapports extra-financiers, une véritable lame de fond liée à ce qu’on appelle la « finance durable » est en train toucher le secteur de l’immobilier. Les acteurs de l'immobilier doivent désormais envisager d'aborder la durabilité de trois manières :

·       En analysant les portefeuilles existants sous l'angle de la durabilité dans une optique de recherche de valeur,

·       En décarbonant les bâtiments existants,

·       En créant de nouvelles activités liées à la durabilité.

L’objectif de ce document est d’aider les bailleurs à s’y préparer, et de répondre à 2 enjeux qui justifient de décarboner son portefeuille d’actifs immobiliers.

1.1.      Issue no. 1: Real estate is a major source of negative impacts

Given the urgency of climate change and resource scarcity, ESG criteria must be taken into account in the real estate sector, especially as it has a major impact on the environment:

Impact environnemental du secteur immobilier[1]

1.2.      Enjeu n°2 : Le risque de décote par l’obsolescence carbone[2]

80% des gestionnaires d’actifs immobiliers[3] prévoient une décote de leurs actifs à cause du risque carbone². Selon eux, en l’absence d’une stratégie efficace de décarbonation, cette décote peut atteindre 25% ou plus.

Décote envisagée par le panel de gestionnaire d’actifs ayant répondu au baromètre Business Immo³

2.        La stratégie de décarbonation et d’économie circulaire

Le présent document décrit la stratégie globale d'un bailleur pour déployer une démarche de décarbonation, basée sur l’économie circulaire, afin d’accélérer la décarbonation de son portefeuille pour préserver - voire augmenter - la valeurs de ses actifs gérés, et répondre aux enjeux de la Taxonomie européenne et la directive CSRD[4].

1. Inventorier les ressources des bâtiments existants, ou diagnostiquer les PEMD des bâtiments en déconstruction, en les enrichissant avec des Passeports DPP, et en les important dans la Plateforme Upcyclea Net-0,
2. Grâce aux informations des DPP, calculer la Signature circulaire des bâtiments du parc immobilier, notamment pour estimer la valeur économique des ressources, ainsi que d’autres indicateurs utiles aux reportings financiers et extra-financiers,
3. Gérer les ressources en phase maintenance/petits travaux pour préserver leurs valeurs,
4. Éco-concevoir les parties rénovées pour faciliter la maximisation du réemploi,
5. Maximiser le réemploi lors des rénovations/restructurations pour récupérer la valeur économique résiduelle des ressources usagées,
6. Produire les indicateurs nécessaires aux rapports financiers et extra-financiers grâce au module Upcyclea Reporting.
   

3.        Les 5 processus de décarbonation & d’économie circulaire

La stratégie s’appuie sur 5 processus :

1. Processus Éco-conception : ce processus précise comment concevoir et construire/rénover un bâtiment sain, circulaire et bas carbone, comme une « banque de matériaux ». Il comprend notamment une description des données et processus relatifs à :
   
1. Principes d’éco-conception,
2. Processus d’éco-conception et de réemploi,
3. Signature circulaire et indicateurs ESG entrants.
   
2. Processus Réemploi : ce processus indique comment maximiser le réemploi, l’upcyclage ou le recyclage des ressources usagées issues des bâtiments du parc, à l’occasion des opérations de déconstruction, de rénovation ou de maintenance. Il comprend notamment :
   
1. Diagnostic PEMD des ressources usagées,
2. Création et suivi d’écosystèmes de réemploi, d’upcyclage et de recyclage,
3. Suivi des indicateurs ESG sortants,
4. Clauses de déconstruction/construction,
5. Chantier bas carbone.
   
3. Processus Exploitation : ce processus précise comment gérer de manière circulaire les ressources d’un bâtiment en service, afin d’accélérer sa décarbonation au fil de son exploitation[5]. Il comprend notamment une description des données et processus relatifs à :
   
1. Processus de gestion circulaire des ressources,
2. Processus de réemploi,
3. Indicateurs ESG.
   
4. Processus Reporting ESG : ce processus précise comment calculer, le plus automatiquement possible, les indicateurs financiers et extra-financiers attendus par la Taxonomie européenne et la directive CSRD. Il comprend notamment une description des données et processus relatifs à :
   

-        Attractivité accrue vis-à-vis des locataires du fait de la performance ESG des actifs, et de la fourniture de nouveaux services ESG,

-        Revenus ou économies générés par revente externe ou usage interne de ressources usagées issues des opérations de restructuration,

-        Attractivité accrue vis-à-vis des investisseurs du fait de rapports financiers et extra-financiers durables, mesurables et vérifiables.

4.        Glossaire

1. Banque digitale des matériaux : instance digitale d’un bâtiment géré dans la Plateforme Upcyclea.
2. CRREM : Le CRREM est un outil qui définit les voies de décarbonisation à horizon 2050. S’appuyant sur le rapport du GIEC et les ambitions climatiques de l’Europe, il vise un scénario de limitation du réchauffement climatique à 1,5 voire 2°C maximum pour chaque pays et secteur d’activité.
   
3. CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) : directive européenne sur le reporting extra-financier, et adoptée en France en décembre 2023.
4. Diagnostics PEMD : Inventaire ressources obligatoires pour toute démolition ou rénovation significative, en vertu de la loi AGEC de février 2020.
5. Discounted Cash Flows (DCF) : La méthode du Discounted Cash Flows consiste à déterminer les revenus que rapporteront un asset dans le futur.
6. EPD (Environmental Product Declaration – FDES en France) : fiche produit conforme à la norme EN 15804 et décrivant les empreintes ACV d’un produit au niveau carbone, eau et énergie.
7. ESPR (Ecodesign for Sustainable Products Regulation) : loi du 18 juillet 2024 visant à encourager la conception et la fabrication de produits durables, tout en sensibilisant les consommateurs à l'impact environnemental des produits qu'ils achètent, contribuant ainsi à la transition vers une économie plus respectueuse de l'environnement.  
8. Identifiants désignent tant l’identifiant de l’utilisateur que son mot de passe, pour accéder à la Plateforme Upcyclea.
9. Plateforme Noah[6] : Le service Noah (www.noah-remploi.com) centralise les gisements en produits réemployables, reconditionnés ou déstockés, de plusieurs places de marché, fabricants ou ressourceries français, ainsi que le catalogue de produits réutilisables, issus des rénovations/restructurations des actifs du bailleur, pouvant être mis à la disposition de ses locataires pour des aménagements bas carbone.
10. Passeport numérique produit (ou DPP – Digital Product Passport) : fiche numérique contenant les informations environnementales d’un produit : composition, toxicité, part de recyclé/biosourcé, prochaines vies, lieux de fabrication, données EPD (carbone, eau, énergie). Le DPP est une norme européenne depuis le 18 juillet 2024 (au titre de la loi ESPR sur l’éco-conception) et sera applicable à tous les produits (hors alimentaires) à partir de 2027. La Plateforme Upcyclea contient déjà une librairie⁴ de 10 000 Passeports en accès libre (www.upcyclea.com/librairie-de-Passeports-circulaires-consultation).
11. Périmètre opérationnel de calcul carbone : conformément au décret BEGES[7], le périmètre opérationnel d’une personne morale inclut 1) les émissions directes de GES qui sont issues physiquement du périmètre organisationnel[8] de la Personne Morale, 2) les émissions indirectes qui découlent des opérations et activités de la Personne Morale ainsi que, le cas échéant, de l’usage des biens et services qu’elle produit.
    

1. Plateforme PIRÉE² (Plateforme Inter-acteurs du RÉEmploi) : Mine urbaine partagée entre bailleurs publics et privés, lancée par Upcyclea, l’USH, ULI France et l’ADI, et qui permet de partager les inventaires issus des diagnostics PEMD ou ressources des acteurs abonnés, de déclarer des besoins en réemploi ou en upcyclage, et de disposer d’un Resource manager commun qui propose des écosystèmes de réemploi/upcyclage.
2. Plateforme Upcyclea : La Plateforme permet de gérer les Banque digitales des matériaux du parc immobilier, et propose des Services d’éco-conception, de réemploi et de calcul d’indicateurs ESG entrants et sortants (Entrants : carbone Scope 3 et embodied Carbon, santé, circularité, valeur économique – Sortants : déchets et CO₂ évités, eau préservée, bilan financier). La Plateforme Upcyclea² comprend les modules Upcyclea Net-0, Upcyclea Reporting, Upcyclea Noah et Upcyclea Pirée.
3. Resource Manager : Opérateur en charge d’administrer la Plateforme Upcyclea, et dont la fonction est de gérer les gisements et de besoins déclarés dans la Plateforme, afin de proposer des écosystèmes de valorisation, de générer des indicateurs environnementaux et financiers.
4. Scope 1/2/3 : La norme ISO 14064-1:2018 distingue six catégories d’émissions : 1) les émissions directes, 2) les émissions indirectes liées à l’énergie, 3) les émissions indirectes associées au transport, 4), les émissions indirectes associées aux produits achetés, 5) les émissions indirectes associées aux produits vendus et 6) les autres émissions indirectes de GES. La catégorie 1) est dite « Scope 1 », la catégorie 2) est dite « Scope 2 », et les catégories 3) à 6) correspondent à la définition du « Scope 3 ».
   

1. Services : services proposés par la Plateforme Upcyclea, tels que : import des inventaire ressources dans la Banque digitale du bâtiment, mise à jour des ressources de la Banque digitale (quantité, état d’usure, disponibilité, …), calcul des indicateurs ESG du bâtiment (empreinte embodied carbone scope 3 et intensité carbone au m², santé, réemploi, circularité, indicateurs financiers, …) nécessaires aux rapports financiers (loi taxonomie européenne) et extra-financiers (directive CSRD), la suggestion et le suivi d’écosystème de réemploi et d’upcyclea des ressources usagées, ainsi que les indicateurs de valorisation associés.
2. Signature circulaire⁹ (ou Indicateurs ESG entrants) : les Services de la Plateforme Upcyclea permettent de calculer la Signature circulaire d’un bâtiment ou de tout un patrimoine. Elle comprend les indicateurs ESG entrants suivants : empreintes carbones (embodied carbon scope 3, intensité carbone selon RE2020 et LCBI[9]), santé, réemploi, circularité, démontabilité, part de recyclé/biosourcé, valeurs économiques résiduelles des ressources usagées selon plusieurs scénario, fiabilité des données, …
3. Upcyclage : l’upcyclage (ou upcycling) consiste à transformer des ressources en produits de qualité égale ou supérieure. Par exemple, un béton usagé retransformé en béton est dit upcyclé ; mais un béton utilisé en sous-couche routière est juste recyclé (on pourrait dire sous-cyclé car il y a eu perte de valeur).